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国际清算银行：为什么房价涨也救不活消费？
重点摘要
为什么“房价涨也救不活消费”？
国际清算银行（BIS）在2025年12月16日发布的论文《Housing wealth effects in China》 《中国的房地产财富效应》。
该论文，驳斥了所谓房吹宣扬所谓“只要房价上涨，中国消费就会起来”的看法。
该论文使用2017年1月至2023年3月的支付宝交易数据，分析了中国房价变化对消费的影响，主要发现一二线城市存在一定的住房财富效应，但整体有限，且在不同群体和城市层级间分化明显。
论文强调了财富效应的区域和群体异质性，以及传导渠道的限制。
国际清算银行（BIS）长期追踪全球住宅物业价格数据，包括中国。自2005年起，BIS住宅物业价格数据库记录了中国70个大中城市的房价指数（名义和实际，经CPI调整）。
BIS这篇论文显示：
- 在一二线城市（33个城市），房价上涨确实有正向财富效应：房价涨10%，消费增长约1.6%。
- 但效应主要限于老年人和有房者；租房者无效应。
- 在三四线城市，几乎无财富效应。
- 整体上，中国居民难以通过房屋净值贷款或再融资提取现金用于消费，这限制了财富效应的传导（不同于美国等市场）。这解释了为什么即使房价上涨，全国消费整体“起不来”：效应区域分化、群体分化，且缺乏信贷渠道放大。
中国近年房价与消费实际情况
- 房价趋势（BIS数据，截至2025年Q2）：
- 2015–2021年：房价大幅上涨（峰值2021年Q3）。
- 2021年后：进入调整期，2025年全年房价同比下降约6.4%（实际下降6.38%），新房销售量持续下滑。
- 消费表现：
- 中国居民消费占GDP比重长期偏低（约38–40%），远低于发达国家（60–70%）。
- 高房价往往产生“挤出效应”：居民为购房/还贷节省开支，减少非住房消费（如娱乐、旅游）。
- 尤其在北京、上海等一线城市，居住支出占比高（30–40%），消费倾向低（55–58%）。
- 疫情后消费信心持续疲弱，叠加房价下跌的负财富效应，进一步抑制消费。
- 财富效应弱：BIS研究证实，中国住房财富对消费的边际推动力有限（仅1.6%对应10%房价涨，且不普适）。
- 挤出效应强：高房价增加居住负担（租金/房贷），压抑其他消费。研究显示，在中西部地区，高房价与低非住房消费显著相关。
- 结构性因素：居民资产高度集中于房产（60–80%），缺乏多元化投资渠道；收入增长放缓、就业不确定性，也抑制消费意愿。
- 过去8年（约2017–2025），房价先涨后跌，但消费始终未强劲反弹，符合上述分析。
当前房价调整期，政策正试图稳定市场并提振信心，但消费复苏仍需更广义改革（如收入分配、社会保障）。
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