今年一季度，内地买家在香港房地产市场的支出约达430亿港元，创下同期历史新高，购买范围已从传统的豪华公寓延伸至两居室住宅乃至整栋商业办公楼。然而，中国收紧跨境资金管制的新举措，正在给这场购房热潮蒙上一层阴影。

内地资金南下，推动香港楼市全面复苏

美联地产数据显示，2024年香港取消针对非本地居民的额外印花税后，内地买家迅速涌入，目前约占香港整体购房成交量的三分之一。这一轮置业潮有别于以往，买家群体不再局限于超高净值人群，受过高等教育、具备相当经济实力的专业移民，被香港的低税环境和持续扩大的签证选项所吸引，正在推动启德、黄竹坑等中产社区的楼市升温，并对新盘需求形成明显支撑。

从成交价格看，今年首四个月内地买家购入香港住宅的中位价约为695万港元，高于本地居民的543万港元，显示这批新晋买家整体具备较强的购买力。

中原地产一位区域经理坦言，内地客户现在几乎参与到所有类型的交易，从短租到普通住宅，再到豪华物业，"我们几乎不需要开口说粤语"。

监管收紧，高端市场首当其冲

这波内地购房热潮如今正面临来自监管层面的压力。中国上月出手遏制非法跨境融资渠道，并宣布加强对银行的监控，每人每年5万美元的境外汇款上限依然有效。

彭博行业研究高级分析师Patrick Wong指出，新规对豪宅市场的冲击将明显大于中低端住宅。豪宅交易通常需要一次性支付大额首付，而这部分资金往往依赖从内地渠道转出，一旦管道收窄，买家的支付能力将直接受限。

第一太平戴维斯数据显示，今年一季度香港成交价在1亿港元以上的豪宅交易中，内地买家占比已超过五成，高于2025年全年约四成的水平。第一太平戴维斯研究与咨询总监Jack Tong表示，那些需要从内地汇出资金的客户，现在进入香港市场的难度明显上升。不过他同时指出，相当一部分香港豪宅潜在买家已在境外持有资产或经营业务，受新规影响相对有限。"对于在香港本就有资金的人而言，看到心仪的房产还是会出手。"

商业地产：科技与新经济企业接力入场

值得关注的是，内地资本南下的触角已延伸至香港商业地产领域。过去一年，阿里巴巴和京东分别完成了两笔香港规模最大的写字楼交易，合计出资约14亿美元。

高纬环球中国资本市场副董事总经理Charli Chan表示，目前已有多家来自人工智能、生物医药和金融科技领域的中国大型企业，正积极寻求在香港购置商业空间，不少企业倾向于整栋收购，看重的是香港与国际金融体系的深度接轨。

零售市场同样受益于这一趋势。内地饮料品牌、时尚企业乃至金融经纪公司正在填补香港主要商圈多年来的空置店铺，部分内地品牌还将香港视为出海的战略跳板，先在香港建立品牌存在，再图谋进入更广泛的国际市场。

供需结构改善，未来两三年或再创新高

从更长远的视角看，多数分析师对香港楼市的中期走势保持审慎乐观。星展集团香港房地产分析师Jeff Yau预测，在内地需求持续与本地买家回归的共同驱动下，香港住宅价格有望在未来两到三年内突破历史高位。

供给端的收缩是支撑这一判断的重要依据。星展数据显示，2026至2028年香港住宅年均落成量约为1.45万套，明显低于过去三十年近1.8万套的年均水平，供应缩减将对价格形成持续托底。

此外，当前香港市场呈现正租金回报率，即租金回报率高于按揭利率，这对追求稳定现金流的投资者形成额外吸引力。

香港住宅价格已从去年低点回升约10%。与之形成对比的是，内地楼市自2021年进入下行周期以来，价格仍未止跌。Patrick Wong指出，香港楼市的企稳反弹，也在改变部分内地潜在买家此前对香港房价会长期低迷的担忧，重新燃起了他们的置业意愿。

此轮香港楼市复苏，内地资本是重要推手，但并非唯一动力。本地买家的需求同样在回暖，在二手住宅成交中占据主导地位，在新盘购买中也贡献了约一半的成交量，这说明香港楼市的复苏具备比单纯依赖外来资本更为坚实的内生基础。