想让住房重新变得负担得起，代价只有一个——必须有人承受损失。

被困在租房市场里的年轻人，希望房价下跌，好让自己终于踏上置业阶梯；而数以千万计的现有房主，则希望房价继续维持高位。这种利益的正面冲突，使得政策制定者几乎不可能在残酷的住房市场中，真正“帮年轻人一把”。

随着中期选举临近，特朗普总统已经注意到公众对住房负担能力的愤怒情绪，政府也在陆续放出一些应对思路。

包括推出 50 年期房贷、要求房利美和房地美购买数千亿美元抵押贷款债券以压低融资成本，都是已经被讨论过的方案。本月早些时候，特朗普还提出要禁止华尔街投资者继续购买独栋住宅。他预计将在达沃斯宣布一项计划，允许美国人动用 401(k) 退休账户作为购房首付。

但这些“增强购买力”的政策，无论是更长期限的房贷，还是更低利率，都无法解决住房供给不足这一根本问题，甚至可能适得其反，进一步推高房价。

根据美国企业研究所住房中心的测算，如果在住房供应没有明显增加的情况下，房贷利率降至 4.5%，未来三年房价反而会再上涨约 10%。

把机构房东赶出市场，同样难以改变大局。数据显示，华尔街投资者只持有全美约 1% 的独栋住宅，尽管在亚特兰大、纳什维尔等部分城市占比更高，但整体影响有限。

真正让住房重新变得可负担的现实条件，残酷而清晰，也正是为什么这个问题没有“快速解法”。

Realtor.com 的分析显示，要让住房负担能力回到 2019 年水平，即一个收入中位数家庭，将月收入约 20% 用于支付一套中位数房价住房的本息，只有三条路。

第一，如果房价和房贷利率都维持在当前水平，那么家庭收入中位数必须增长 56%，达到 13.2 万美元。虽然工资涨幅已经快于房价，但要达到这一水平，仍需要大约十年时间。

第二，房贷利率必须降至 2.65%，购房者才能恢复 2019 年的购买力。除非发生严重经济衰退，否则这种情形几乎不可能出现。而且，如果住房供应不随之增加，低利率反而会被迅速“资本化”为更高的房价。

第三，也是最直接的一条路：房价下跌 35%。

但现实是，政策制定者几乎不可能通过伤害房价的方式来解决住房危机，比如大规模补贴新增供给。对于已经拥有住房的 8800 万个美国家庭来说，房地产是一项巨大的成功资产。

美联储数据显示，截至 2025 年第三季度，这些家庭合计持有约 34.4 万亿美元的住房净值，接近历史高点，较疫情前增长近 90%。

特朗普本人在去年 12 月也承认了这种矛盾。“如果你突然大量建房，房价就会下跌，”他说，“而我希望照顾那些已经拥有住房、其房产价值涨到超出想象的人。”

开发商同样不愿意推动供给洪水。莱纳建筑公司董事长在最近一次财报电话会上直言，“供应短缺不是简单加大供应就能解决的”，因为这会伤害已经购房的美国人，并压缩企业利润。

政府不敢给房价“泼冷水”的另一个原因，是对整体经济的连锁冲击。支撑消费的“财富效应”主要来自股市，但高企的房价同样在发挥作用。

越来越多的房主开始动用房屋净值，这可能会让美国经济再“多跑一段路”。穆迪首席经济学家马克·赞迪指出，住房净值贷款目前是增速最快的消费信贷类别，尽管基数仍不高。

即便政府真的下定决心推动供给，执行层面也极其复杂。全美超过 3.3 万个地方政府分别掌握土地使用和分区权，几乎不存在统一的全国性政策工具。一些供给极度紧张的地区已经开始行动，例如纽约州上周放宽了环境审批规则，以加快住房建设。

特朗普政府正在住房问题上走钢丝：既要回应买不起房的年轻人的愤怒，又不能戳破已经膨胀的住房财富。

目前白宫的提案，更像是制造政治声量、讨好选民的工具，而不是结构性解决方案。它们无法改变一个基本事实——美国的住房市场，目前就是一场零和游戏。