住房市场似乎注定要成为又一届政府笨拙干预的目标。

最近在白宫又发生了一次“悄悄说大实话”的事件：一位记者问总统是否会宣布全国紧急状态来应对住房可负担性问题。

特朗普回答说，他不希望房价下跌，因为房屋估值是房主“净资产”的很大一部分，尤其是那些老年人。

这段对话值得一看。请注意记者问题和总统回答背后隐含的集体主义前提，也请注意回答的内容：它承认了一项公共政策——为了现有房主的利益维持高房价，尽管这与“让所有人都买得起房”的愿望自相矛盾。几天后，特朗普又发表了更多经济谬论：

我想保护那些人，他们有生以来第一次对自己感觉良好。他们觉得自己，你知道，像是有钱人一样。

现有住房、拥有自己房屋的人，我们要让他们保持富有。我们要维持那些房价。我们不会毁掉他们的房屋价值，让一些不怎么努力的人就能买房。

这些言论与现政府最近为所谓解决住房可负担性问题而提出的许多想法高度一致。但这些想法到底在解决什么？

答案是：它们只是前几届政府推出的社会主义计划的延续，没有一项真正旨在让住房回归自由市场环境，因此没有一项有哪怕一丝希望能缓解可负担性问题。

2000亿美元抵押贷款支持证券购买计划及其他蠢主意

最新的住房市场把戏——无疑是由智力匮乏的Bill Pulte在特朗普耳边嘀咕的——是让房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）购买2000亿美元的抵押贷款支持证券（MBS），从而向抵押贷款市场注入流动性并压低利率。很难想象这种提议会出自任何对资本市场有基本理解的人。

首先，房利美和房地美根本没有2000亿美元现金。要购买这些MBS所需的流动性，必须通过美联储进一步印钞和/或联邦政府及其机构增加债务来实现。这些都是通胀性措施。

其次，购买MBS是一个技术性很强的过程，现政府显然没有掌握其运作逻辑。具体来说，房利美和房地美对其资产负债表上持有的任何MBS购买都必须进行对冲。因此，购买MBS很可能通过卖空美国国债来进行对冲。虽然这并不意味着对抵押贷款利率的预期影响完全消失，但对冲的影响会被转移到金融系统的其他部分。

在这种情况下，MBS和抵押贷款利差会缩小，而国债收益率会上升。国家将加速其债务利息死亡螺旋，只为了把抵押贷款利率降低——也许——几十个基点，同时进一步推高本已病态的房价。

另一个政策“天才”之举是允许人们无罚金动用401(k)账户余额来支付购房首付。虽然人们的钱理应归自己所有，对使用自己钱还要罚款的逻辑本身就很荒谬，但专门针对购房的这种政策，将导致年轻工薪阶层本已微薄的储蓄被耗尽，同时把他们推向过于昂贵的住房。

另一项最近由上述Bill Pulte提出的主意是“抵押贷款可转移”。由联邦政府强行规定（而不是借款人和贷款人直接协商），允许现有抵押贷款转移到新购房上。在贷款业内，这纯属胡说八道。随意改变贷款担保物性质的想法根本行不通，这也正是为什么在当今资本市场中，资产支持贷款的可转移性几乎不存在。

几周前，上了年纪的总统和Pulte还推出了“50年期抵押贷款”的想法，并配发了以下图片：

图片意在作正面比较，但特朗普完全没抓住要害。很少有总统对美国人民的伤害比富兰克林·罗斯福更大、更持久，而且很少有人像他那样带着如此赤裸裸的道德腐败。只有伍德罗·威尔逊、林登·约翰逊、乔治·W·布什、巴拉克·奥巴马，或许还有特朗普本人，才能在破坏性遗产上与罗斯福媲美。

50年期抵押贷款的想法现在已经被撤回，在被普遍嘲笑为不靠谱的噱头后偃旗息鼓。

谬误的核心

上述所有糟糕想法都建立在一个错误假设之上——住房是一种金融投资。它不是，也从来不是。住房本质上是一种消费品。它每天都在被居住、使用和消耗。房屋所在社区以及在那里建立的亲密关系，无法轻易换成另一个。

此外，维护、财产税、保险和防止实物贬值的资本支出，都会产生巨大费用。

从简单数字角度看，通过房价升值来增加财富的想法是荒谬的。要实现这种增值，必须卖掉现有房屋，同时再买一套。但在其他条件不变的情况下，新买房屋的价格也以同样幅度上涨，因此没有净收益。实际上还有净损失——交易成本，包括佣金、搬家和其他相关费用。

提取房屋股权贷款的情况更糟。通过这种方式从房屋股权中获取流动性，根本不会增加房屋所有权的财富。一旦提取了房屋股权贷款，业主就变成了借款人。借到的任何现金都被相应的贷款负债所抵消。这笔贷款会立即开始计息——通常利率很高——进一步削弱任何所谓的财务收益。

只有一个值得注意的情形：房主（通常是老年人）在孩子长大搬走后不久进行“缩小规模”的换房。这时房屋股权确实可以用来实现业主认为理想的财务目标。这正是问题的症结所在。当一大群政治声音很大的美国人把住房视为投资时，政府就会推行货币贬值和资产通胀政策来安抚这群人。总统在白宫的表态已经承认了这一点。

谁来为这一切买单？别人呗。

来源： Mises Wire  
作者：Artis Shepherd