几年前，网上到处都在说潘石屹夫妇“有远见”，成功套现SOHO中国资产“出走”美国，完美避开了国内房地产下行周期，被不少人奉为“用脚投票”的典范，甚至拿来和国内部分企业家境遇对比，阴阳怪气意味十足。然而最近，另一种说法却悄然流传：潘石屹在美国投资“亏惨了”。

究竟是怎么回事？真相远没有那么简单。

根据公开交易记录和财富数据，夫妇二人确实在2014-2021年间从国内回笼了大量资金——SOHO中国累计出售资产超过300亿元人民币，加上历年分红，为海外配置提供了坚实基础。目前Forbes实时数据显示，两人合计身家约23-24亿美元，较2010年代中后期巅峰有所缩水。这一变化，既与国内房地产行业周期调整有关，也与他们在美国的投资经历直接相关。

他们在美国布局核心是纽约商业地产。2011-2013年，夫妇通过家族办公室Closer Properties及合资方式，参与了曼哈顿标志性资产收购，包括公园大道广场49%权益和通用汽车大厦部分权益。这些项目一度被视为中国资本进军纽约的代表案例。

进入2020年代，纽约办公地产市场出现明显调整。疫情后远程办公普及推高空置率，美联储加息周期则大幅提升融资和持有成本（房产税、维护费用长期高企）。2026年1月，张欣旗下Closer Properties挂牌出售公园大道广场49%权益，目标估值对应整栋楼约13亿美元；4月，该权益以约11亿美元估值成交给Vornado Realty Trust，较挂牌价出现折价。这笔交易体现了当前办公物业估值的现实压力：虽然实现了部分退出，但整体回报低于早期预期。

另一笔公开可查的交易是2013年购入的曼哈顿东74街联排别墅。张欣当时以2600万美元买入，2024年以约2380万美元出售，账面直接亏损约220万美元，加上11年持有期间的税费、保险和维护，总亏损约450-500万美元。

2025-2026年，他们并未停步，而是转向住宅开发调整策略。Closer Properties以约7600万美元现金（含计划收购的第六块地）拿下纽约上东区五块相邻地块，计划拆除旧建筑，开发精品豪华公寓+底商项目。这是夫妇在美国首个从零开始的地面开发项目，目前处于规划和前期准备阶段，尚未产生运营结果。家族办公室美国资产规模超过50亿美元，仍保持活跃配置。

其实，潘石屹在美国投资之所以不顺利，主要源于以下三方面客观因素：

一是市场周期错位。中国房地产高速增长期为他们提供了快速积累平台，而纽约是高度成熟的存量市场，办公地产从“稀缺资产”转向“去化压力资产”，是全球多数城市共同面临的结构性变化。

二是持有成本显著高于中国。纽约曼哈顿房产税、保险和物业管理费用长期高位，在高利率环境下，租金收入难以完全覆盖融资和运营开支，部分资产出现负现金流压力。

三是外部环境变化。远程办公趋势、经济不确定性和利率政策，对商业地产估值构成直接冲击。这并非潘石屹夫妇独有问题，而是过去几年多家国际机构投资者在纽约办公楼领域普遍面临的挑战。

客观来看，潘石屹、张欣夫妇的美国投资经历，折射出富豪资产全球配置的常见挑战。在中国房地产黄金时代积累的财富，转移到成熟市场后，面临更高的持有成本、更激烈的竞争以及不同的周期波动。纽约办公地产过去几年确实陷入低谷，许多国际投资者都感受到类似压力，并非个案。

他们选择美国，既有多元化分散风险的考虑，也有家族长期布局的因素；而2025年继续拿地开发住宅，说明他们仍在根据市场调整策略。

把在中国赚到的钱拿到海外去“试水”，结果有得有失，这本身就是全球化时代企业家常见的路径。成功从来不是简单“换个地方就能复制”，市场规律、时机和执行力缺一不可。无论在中国还是美国，财富的创造与保值，都离不开对所在环境的深刻理解和适应。不能简单将潘石屹夫妇的经历归因于单一“营商环境”因素的说法，既忽略了中国时代红利对他们早期财富积累的巨大贡献，也低估了美国存量市场竞争的残酷性。

事实比叙事更复杂。潘石屹、张欣夫妇的故事，最终还是要交给时间和市场去检验。