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中国6月二手房价跌幅扩大，楼市接下来还有戏唱吗？

陆一夫来源: 2026-07-05 01:21

重点摘要

一项最新市场监测显示，中国 6 月二手房价格跌幅有所扩大，持续多年的房地产市场低迷仍在压制市场信心。中指研究院 7 月 1 日发布的数据显示，2026 年 6 月全国 100 个城市二手住宅平均价格环比下跌 0.42%，跌幅较 5 月的 0.32% 进一步走阔。

一项最新市场监测显示，中国 6 月二手房价格跌幅有所扩大，持续多年的房地产市场低迷仍在压制市场信心。

中指研究院 7 月 1 日发布的数据显示，2026 年 6 月全国 100 个城市二手住宅平均价格环比下跌 0.42%，跌幅较 5 月的 0.32% 进一步走阔。

相比之下，同期新建住宅价格环比上涨 0.16%，涨幅与 5 月基本持平。

中指研究院指出，2026 年下半年房地产政策仍将围绕供需两端持续提供支持，但短期内新房销售依然面临较大下行压力。

房价走势是人口周期、经济基本面、供需结构、债务水平多重因素共同作用的结果，不存在单一的 “普涨或普跌” 结论，整体呈现总量磨底、结构剧烈分化的核心格局。以下从核心维度逐一拆解：

人口是决定房地产长期趋势的底层变量，当前人口格局已彻底告别 “住房需求持续扩张” 的时代：

总量端：中国已连续五年人口负增长，2026 年出生人口预计稳定在 720 万 - 750 万区间，年度跌幅收窄但低位运行的趋势不可逆；总人口年均净减少 300 万 - 400 万，刚需的总量中枢持续下移，支撑全国普涨的人口基础已不复存在。
结构端：城镇化进入中后期，人口持续向长三角、珠三角、核心省会等产业强市集聚，人口流入城市的刚需、改善需求仍有基本面支撑；而人口持续流出的三四线城市与县域，住房需求将长期处于收缩状态。

2026 年我国 60 岁及以上人口突破 3.31 亿，占比升至 23.4%；65 岁及以上人口达 2.58 亿，占比 18.3%，深度老龄化进入加速阶段，对楼市的影响双向并存：

2026 年二季度 GDP 同比增速预计在 4.5%-4.7% 区间，经济复苏动能偏弱，居民收入预期与就业信心尚未完全修复，直接影响购房决策：

居民对大额资产支出更为谨慎，刚需和改善型购房的入市节奏普遍延后，是当前市场信心不足的核心原因之一。
经济呈现明显的 K 型分化：AI 硬件、高端制造、出口产业链强势的城市，居民购买力有支撑，楼市韧性更强；依赖传统产业、财政偏弱的城市，楼市缺乏基本面托底，调整压力更大。
补充说明：新房价格保持微涨，更多源于核心城市高价新盘入市的结构性拉动，叠加部分城市的备案价托底效应，并不代表市场整体回暖；二手房价格更贴近真实交易情绪，跌幅扩大更能反映普遍的市场预期。

库存是决定短期房价走势的直接供需指标，当前库存呈现 “全国总量见顶回落、城市差异天差地别” 的特征：

全国新房库存：截至 2026 年 5 月末，全国商品房待售面积 7.72 亿平方米，已连续 3 个月同比下降，结束了自 2021 年 7 月以来的持续增长态势；住宅新开工面积持续低于销售面积，供给端收缩推动新房库存缓慢去化，总量压力边际缓解。
结构分化极端：据 13 个典型城市样本统计，一线城市新房去化周期约 13.5 个月，处于合理区间；三四线城市去化周期高达 147 个月，供给严重过剩。同时二手房挂牌量仍处高位，非核心城市二手房 “以价换量” 是常态，价格下行压力远大于新房。

居民杠杆率直接决定了加杠杆购房的空间与意愿，当前居民部门正处于主动修复资产负债表的阶段：

截至 2026 年一季度，我国居民部门杠杆率降至 59%，已连续五个季度回落；个人住房贷款余额连续多个季度负增长，5 月住户中长期贷款再现净偿还，居民提前还贷、降低负债的趋势仍在延续。
一方面，居民加杠杆购房的意愿处于低位，是当前楼市成交偏弱的重要原因；另一方面，杠杆率持续回落也在逐步释放过往积累的债务风险，长期来看有利于楼市软着陆，只是这个修复过程需要较长时间。

长期趋势：人口负增长、深度老龄化的大背景下，全国房地产整体告别 “普涨时代”，房价总中枢逐步下行是大概率事件，房子将从 “投资属性为主” 回归 “居住属性为主”。
中期节奏：当前市场仍处于磨底阶段，库存去化、居民购买力修复、信心重建都需要时间；下半年政策托底会放缓下跌斜率，但难以推动市场全面反转。
结构分化：未来房价的核心关键词是分化 —— 一线及强二线核心城区，凭借人口流入、产业支撑、稀缺资源，房价有望率先企稳，优质房源甚至存在结构性上涨空间；普通三四线城市、远郊新区、缺乏配套的老破小，将长期面临需求不足、库存高企的压力，价格调整仍未结束。