作者 : 子任。​​​知乎知识会员  中国人民大学 外交学硕士

2026年刚开年，各大机构对于房价的年度预测如约而至.

大家最关心的一个问题，就是今年的房价到底会不会继续跌。

总结下来，最大的感觉就是：境内外两套剧本，两种预期，中间的分歧非常大，甚至到了“各说各话”的地步。

外资机构普遍悲观，甚至可以说是“毫不留情”，而境内机构则明显保守不少，更多是在强调“见底了”“稳住了”“快好了”，仿佛谁要是再说房价会继续跌，就是给国家找麻烦一样。

我就先从这些“老外”的判断讲起，因为他们不太会讲人情世故。

先说高盛。

这家给的是“最狠”的预测，他们设定了三种情景，基准情景下全国房价预计再跌10%到15%，其中一线城市跌8%-12%，三四线城市跌15%-20%。悲观情景下，如果出现经济通缩螺旋，全国房价可能跌到30%。

高盛的理由有三点：

一是房企现金流持续恶化，利息支出已经占到销售额的两位数；二是新房开工大幅下滑（比高峰期跌了近80%）；三是房价越跌，购房信心越低，形成负反馈循环。

他们把房价触底时间从原先的2026年初，直接推迟到了2027年中。

要知道，他们不是论坛博主，而是正儿八经的国际投行，这已经不是悲观，是血淋淋的“实话实说”。

摩根士丹利更直接。

摩根士丹利的关键词是“风险重启”，他们预测全国房价2026年再跌8%，2027年继续跌6%。特别指出高线城市（比如杭州、南京、成都）未来跌幅可能超过低线城市。

他们强调当前的关键风险是“信心层面的二次下挫”：比如二手房挂牌量居高不下，说明业主抛售意愿很强；但买方迟迟不出手，导致成交持续低迷。他们认为政策作用有限，市场仍处于“惯性下行”的阶段。
瑞银也没好到哪去。

瑞银没给全国总跌幅，而是分结构看：一线城市二手房可能再跌10%，三四线城市可能再跌10%，整体住宅租金跌3%。他们专门提到住宅的租金回报率只有1.8%，房贷利率远高于此，“买不如租”的现象已经成共识。

他们认为除非租金率企稳，否则房价不可能真正见底。他们看见底时间在2026年下半年，但前提是租金企稳，否则会拖到2027年。

野村证券也没给出明确跌幅。

但用了四个字总结市场：“再下台阶”，而且配了很详细的数据，比如房地产投资继续萎缩14%，新房销售面积减少10%，新开工面积减少15%，全都是实打实的衰退指标。

他们特别提到三四线城市的问题，说人口流出、库存高企，传统的救市手段已经用尽，再想靠老办法拉动房地产，几乎不可能。

德意志银行判断稍微温和点。

说新房价格跌5%，二手房跌7%，但明确表示市场还在“深度调整期”，地方政府的调控基本靠“一城一策”，没法统一发力。

还有惠誉、花旗、摩根大通这三家，预测基本都在4%-7%的跌幅之间。

差别只在于他们是否觉得一线城市会率先止跌，是否对“改善型需求”还能不能拉动成交持一点希望，但总体趋势是：跌幅比2025年小，但还没到底。

说完外资，再来看国内的声音，明显就温和许多，甚至已经在铺垫“企稳”的说法了。

比如中金公司，用的是一贯熟悉的“L型筑底”模型。

他们说全国房价还会继续小幅下行，但整体已经进入“下行惯性减弱→价格止跌→投资修复”的节奏，核心城市率先止跌，三四线城市继续承压，但问题不大。

他们提了个“三阶段”修复路径：2025年交易量止跌，2026年房价止跌，2027年投资回升，预计全国房价走势呈“L型”，跌幅继续收窄，他们明确指出房企拿地和开工意愿还在低位，政策会继续“精准滴灌”，但不搞大水漫灌。

中信证券的表述是：房价止跌是房企资产负债表修复的前提条件。

他们认为2026年是房价“止跌回稳”的关键年，预计销售面积下降2.2%，销售金额下降1.4%，开发投资下降5.8%。

中信强调房企资产负债表的修复依赖房价止跌；“好房子”能够拉动新需求；未来只有核心城市核心地段的资产才有溢价空间。

虽然还在跌，但已经“在改善”。

东吴证券讲得更直白。

说现在是典型的“磨底期”，同一个片区，带学区、带车位、有品牌的房子还能撑住价，没电梯、没学区、没人管的房子直接打骨折还卖不掉，但这个情况，他们认为已经接近尾声。

中银证券表示房价分化非常严重。

他们观察的是“二手房跌幅在收窄，新房价格趋稳”，但也承认：房企尾部风险尚未完全释放，地方政府土地财政压力非常大，保障房供给上升，正在分流商品房市场。

总体来看，他们认为分化还会加剧，但底部大体接近，他们的关键词是“跌幅收窄”。

更乐观的是孟晓苏。

他是老一辈的房地产专家了，他认为中国房地产已经跌了四年，政策层面不会允许继续下行太久，2026年下半年最迟会迎来反转，一线城市的房价不到纽约的一半，他觉得“跌得差不多了”。

任泽平给出了明确数字。

他提出“楼市二八现象”，认为只有政策、经济和供需三大条件同时转好，房价才可能普遍反弹，预计全国新房均价小跌1%-2%，二手房跌幅3%-5%，他讲的重点是“二八现象”，只有20%的城市有企稳可能，其余城市大概率继续阴跌。

海通证券和申万宏源也都用了类似的表述。

强调改善型需求成为主力，120-144平米的户型仍然畅销，外围小城市压力大但也逐步钝化，核心城市二手房挂牌量下降是好兆头。

他们认为房地产“最困难的阶段已经过去”，但需要时间修复，他们观察到一线城市二手房挂牌量持续下降，是供需关系缓解的迹象，同时居民资产负债表也在逐步稳定。他们的关键词是：“基本面底部临近”。

如果我们把这些境内外机构的判断放在一起对比，就会发现一个特别明显的分歧。

境外机构基本统一认为：房价还得跌一年，甚至跌两年，跌幅可能还挺大，尤其三四线城市，风险还远远没有释放完。

而境内机构普遍认为：房价已经接近底部了，跌幅在收窄，一线城市可能在慢慢爬坡，三四线也快到底了。

这种判断分歧的根源，其实也不复杂。

外资看的是真实现金流和资产回报率。

他们的分析框架是利润、租金、负债、现金流，全都数据导向。

而国内机构的模型里，政策永远是第一变量，楼市不能倒，地方财政不能断，银行系统不能炸，所以房价不能崩。

你要说谁更准，还真不好说。

但如果你是自住客，可能更愿意听国内机构的；如果你是投资客，那最好听听外资怎么说，因为他们只认数字，不讲情怀。

还有一个重要点就是“时间差”。

国内机构普遍认为2026年是筑底年，最多就是上半年再磨一下，下半年有希望反弹。

而外资普遍把触底时间推到2027年中后，甚至还留了一个“如果政策不给力，反弹还得更晚”的后手。

这两种判断中间差了至少一年。

对于普通人来说，这一年可能意味着房价跌不跌不重要了，但你的信心是不是已经耗光了？

到最后，所有机构其实都有共识：全国房价不会普涨了，房地产不再是全国人民的暴富通道。

现在讲的是分化，是结构性，是“买对”而不是“买房就对”。

最明显的趋势就是：核心城市的核心地段，仍然是资产中的“相对优质”；而三四线城市，没有人口支撑、没有产业支持，房价下跌只是时间问题。

房子不再是闭着眼买的资产，而是一个复杂决策中的一环。

这和我们过去十几年的经验是彻底不同的。

过去是买房=升值，现在是买房=负债+责任+不确定性。

所以，如果你现在还在等一个“房价马上反弹”的窗口，那就要做好准备：这轮“房住不炒”是真没开玩笑，反弹不是没有可能，但它不属于所有人了。

最后说一句话，作为一个长期关注房地产市场的人，我觉得这16家机构虽然说法不同，但都在提醒我们同一个道理：房地产已经从全民的“通胀对冲工具”，慢慢变成了一个需要甄别、需要判断、需要承担周期波动的普通资产了。

这一点，比房价涨跌更重要。

房价可以再涨，但过去那个“全民造富靠买房”的时代，已经彻底谢幕了。