房价现在跌成这样，普通人想买房，买点到底在哪里？未来是持续崩还是能回暖？今天我们换个角度，从高一点的角度来看看房价的未来趋势，顺便做一波预测。 

先抛一个灵魂拷问，你觉得国家是希望房价继续跌还是重新涨？估计很多人都会说，那救市政策都堆成山了，肯定是不想让房价再跌了，能涨起来那不是更好吗？ 但真相很扎心，他们的真正目标就是让房价慢慢跌。

为什么？你看看日本的历史就懂了，东京房价从泡沫破裂之后，房价是一路狂跌，加底部震荡熬了整整22年，累计跌幅高达70%，直到13年才开始反弹，结果只用了八年，到了21年，居然超过了当年泡沫期的最高点，算下来从跌到涨耗时30年。 咱们这边高位接盘的朋友们，难道真的也要等到那么久吗？ 未必，因为日本的反弹，只集中在少数一线城市的新房二手房里面，只有黄金地段的次新房才能涨。 那些泡沫时期盖的老破小，现在价格只相当于同地段新房的40%到60%，等于当年高位买入的人，至今他还是血亏的，那咱们的房价泡沫到底有多大？

给大家科普个关键指标，就是房价的收入比。简单说就是一个家庭，不吃不喝多少年才能全盘买房。东京泡沫最疯狂的时候，这个数字是20，而国际公认的合理水平16。这意味着当年东京房价都有70%都是泡沫，后来也的确是跌了70%。再看看咱们的上海，即使是现在房价掉下来了，在2025也还是在30，上海内环仍然高达36，这泡沫有多大，大家自己品一品。 

而且人口问题更是倒逼房价调控的关键，15年涨价去库存之后，房价暴涨直接击碎了年轻人买房结婚生子梦。 中国结婚对数从14年的1142万对直接降至24年的610万对，降幅40%。六年出生人口从1800万跌到了23点900万。日本用了30年，韩国用了20年，我们用了仅仅七年。再不调控，那后果不堪设想。所以说房价回归理性虽然伴随着震动，但长远来看是让房子回归居住本质。

国家心里是门清，硬撑着那不跌根本就不现实，泡沫早晚得挤，所以这几年的救市政策全是挤牙膏式的操作，只有跌的太狠要引发恐慌了，再出来托底一下，其余时间基本上是冷眼旁观。 要是真想快速止跌，直接把所有的政策打包成王炸扔出来不就行了吗？什么免契税、全面放开等等，关键就是在于泡沫太大，他救不回来，一次性出完所有牌，那后续就没招了。 只有让房价跌到位才能稳起，现在做的就是让下跌过程软着陆，而不是重新点燃大涨的火苗。

那国家是怎么继续玩这个套路慢跌的呢？这套路一就是玩文字游戏，制造房价没跌的错觉。今年各地是疯狂推广什么第四代住宅，就是典型的操作。 以前花100万买套房，公摊30%，实际到手70%。现在取消公摊了，100万直接买100平。那表面上看是房价没跌，甚至还显得更划算了，实际上单价偷偷降了30%，不少刚需的一看捡漏了，立马下单接盘，完美给房价做了缓冲垫。

这套路二，就是政策拆着放，吊足市场胃口。 就拿一线城市举例，救市政策从23年磨蹭到现在还没出完，单一个取消限购它就能玩出花来，分了好几波，先开放什么非核心区，见房价还在跌，再开放核心区，但要求户口和社保，房价继续跌又放松社保要求，最近又回头调整非核心区政策，有人吐槽，这是脱裤子放屁。但这招其实对于很多民众来说就是管用，反而会想，说不定下个月又有利好了，再等等就不着急卖房了，抛压自然就减少。 观望的购房者会觉得政策托底了，再不买就亏了，纷纷入场接盘。 要是一次性把这牌出完，大家会觉得这下是真没救了，反而可能会引发恐慌性抛售，场面直接失控。 但群众的眼睛是雪亮的，随着房价真实下跌，越来越多人清醒了。

今年上半年一线城市还比二三线城市抗跌，结果6到8月，一线城市二手房单月跌幅达到了0.7%，0.8和1%，直接反超二三线。 更意外的是啊，原本坚挺的北京、上海，最近的跌速居然追上了广州、深圳，这释放了一个非常危险的信号，之前越抗跌的区域现在开始加速补跌了。 那些死多头的口号也是越喊越没底气。从中国房价永远涨，到一线城市永不跌，再到只有核心地段能保持，现在连核心地段的神话它都碎了。比如王思聪在上海买的什么顶级豪宅，24年挂牌了一个亿，今年9月6150万成交，直接亏了40%。这种情况现在都不是个例了，是补跌现象了。

热钱从全国推广到核心城市，再到少数神盘，这就是资金抱团取暖等。 最后这个信念也崩塌，大家就该比谁跑得快了。不过一线领跌的情况不会一直持续，情绪宣泄完之后，政策会出来踩刹车。如果你手里有多余的房子想卖就趁早，如果是自住，看准了你能入手。 至于房价什么时候跌到底，答案就藏在房产税里面，核心逻辑就七个字，“利空出尽是利好”。

房地产税会来吗？必然会来，为什么呢？你要知道它的用途不是调节房价，而是解决收入问题是解决继土地财政结束后收入锐减的问题。 收入与支出存在的巨大空隙该怎么填补呢？可以砍支出吗？显然不行。支出是不可能减少的，事业编、教师、公务员等等那么多人需要养，减少支出就会出问题。 历朝历代都是这样，支出只有可能增加，所以填补缺口的唯一办法就是增加税收。你可以想一下，除了房产税，还有其他的税收方式，可以弥补土地出让和房屋销售造成的这个巨大缺口吗？显然没有。

因此，房产税必然会来，既然房产税迟早要来，那为什么不能现在就开征呢？ 因为这会导致两个结果，第一，土地财政收入锐减。第二，会有一批断供潮袭来。这是因为一旦开始全面征收房产税，购房成本随之提高。全世界房产税的平均水平是一年按房价比例的1%，也就是说，一间100万的房子，你每年都要交1万，这当然会让买房的人减少。 紧接着就是房价暴跌，楼市硬着陆，一方面土地财政收入骤降。 这行吗？这不行，房产税的初衷就是补充财政的，岂能本末倒置？

另一方面，房价腰斩，原先还被有房贷的人不干了，还房贷的钱都可以买个新房了。因此，基于上述逻辑，房地产税的征收要看两点，第一，土地财政收入与房产税收入的抉择。第二，预防断供潮的发生。 因此，我预计房产税在29年至33年左右出台。这意味着16到20年高位买房的人房贷已经还了一年，房贷余额仅剩高位房价的30%至40%，此时征收房产税，哪怕房价大面积腰斩，也不会出现断供潮的问题，毕竟房子的明面残值还是高于房贷余额的。

具体就看上面的经济学者通过数据寻找到一个平衡点，再从土地财政角度出发，一方面各衙门不断在想办法去划债，另一方面又都在观摩土地财政收入的情况。 现如今，土地财政的收入占比已从20年的40%下降到了目前的25%，而且下降趋势仍在加速，这意味着在五年后，土地财政的占比会低到谷底。届时，房产税就不是想不想收的问题，什么增值税、消费税，其大头都在中央，他们都无法弥补地方资金的缺口，因此只能靠房产税。 其实这并没有什么稀奇的，房产税目前已是诸多发达国家地方政府的主要财政来源，占比高达70%，这跟曾经的土地出让金有的一拼。

最后房产税将以怎样的形式露面呢？我给出我的判断，早期一定是会给到一定的免征面积的，超过这个面积之外的套数或者面积，每年都要按照大概一个点的比例去交税，之后再循序渐进，逐步推广。 到时候房产税开始全面征收，那房价其实已经基本是跌到谷底了，这个时候才是普通人或者穷人最好上车，也可以上车的时候，但仅仅是自住，如果你指望还像有之前的涨幅，看看隔壁的日本，然后再看看咱们的人口数据还能不能支撑了。 一个国家的未来不是靠钢筋水泥撑起来的，而是靠每一个卸下房贷重担，眼里有光的普通人。如果你是自住，该买就买。但如果想炒房，劝你趁早放弃幻想，看懂国家的用心，才能在这场楼市调整中做最正确的选择。